Si je vous disais que le même investissement présente un rendement de 24% et de…12% ? Me croirez-vous ? Lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la notion de rendement est une donnée primordiale. Mais, savez-vous vraiment à quoi correspondent les rendements Brut, Net, ou Net net (aussi appelé “super net” par certains) ? Voici des éléments de réponse, mis en application avec l’investissement immobilier 2019#1, le box situé à Gonesse (voir l’article ici).
Qu’est-ce que le rendement ?
Le rendement correspond à ce que votre investissement / placement va vous rapporter sur une période donnée. Ils sont généralement annuels. Pour le Livret A par exemple, dont le rendement à l’heure où j’écris ces lignes est de 0.75%, cela signifie que vous gagnerez 0.75€ pour chaque centaine d’Euros investie (0.75 POUR CENT). Pour 200€, vous gagnerez donc 2 x 0,75 = 1.5€ en un an… autant dire pas grand chose (on comprend donc aisément que le Livret A ne permet pas de s’enrichir !).
Rendement Brut : Le plus simple
Par définition, le rendement BRUT d’un investissement locatif correspond au montant des loyers encaissés dans l’année, divisé par le coût d’acquisition :
Rendement Brut = (Loyer mensuel x 12) / (prix d’achat + éventuels frais d’agence + frais de notaire)
Dans le cas de notre exemple :
- Prix d’achat : 5000€
- Frais d’acquisition (frais de notaire) : 940,7€
- Loyers : 120€
Rendement Brut : (120 x 12) / (5000 + 940,7) = 24.2%
Dans le cas ou des travaux de rénovation sont à prévoir, il est indispensable de les inclure dans les coûts d’acquisition.
Rendement Net : NETtement plus précis…
Le rendement NET prend en compte les dépenses liées à la possession du bien tout au long de l’année. Nous pouvons donc soustraire les charges de copropriété, assurances, taxe d’habitation…
Rendement Net : (Loyers – charges – frais – taxe d’habitation) / (coût d’acquisition)
Ce qui donnera dans notre exemple :
- Coût d’acquisition : 5940,7€
- Loyers (revenus annuels) : 1440€
- Charges de copropriété sur 2019 : 256€
- Assurance propriétaire non occupant : 29€
- Taxe d’habitation : 90€
Rendement Net : (1440 – 256 – 29 – 90) / (5940,7) = 17.93%
Rendement Net Net : propre à chacun
Le rendement Net Net (ou Super Net) reprend les données du rendement net, auquel on vient appliquées les dépenses liées à la fiscalité (impôts sur le revenu, et prélèvements sociaux). Ce rendement est donc propre à la situation de chacun : vos autres revenus ainsi que le régime fiscal choisi pour la déclaration des revenus fonciers auront un impact primordial dans votre rendement net net.
Pour cet exemple, je choisis une intégration à l’impôt sur le revenu sous le régime du micro-foncier (abattement de 30% sur les loyers), d’une personne dans la tranche marginale d’imposition de 14%. Nous avons donc :
Rendement net net = (Revenus annuels – dépenses annuelles – fiscalité) / (coût d’acquisition)
L’impact sur notre exemple sera donc :
- Coût d’acquisition : 5940,7€
- Revenus annuels : 1440€
- Dépenses annuelles : 375€
- Impact de la fiscalité : (1440€ – 30%) x (14% (tranche marginale d’imposition) + 17,2% (prélèvements sociaux))
- = 314,50€
Rendement Net Net : (1440 – 375 – 314,50) / (5940,7) = 12,63%
Le mot de la fin
Dans notre exemple d’application, le rendement net net (ce qu’il reste réellement dans notre poche !) est presque moitié moindre que le rendement Brut… Et c’est normal ! L’impact des charges et de la fiscalité a un poids non négligeable sur le rendement de votre investissement. C’est pourquoi :
- Le rendement brut permet d’avoir une première estimation du rendement offert par un potentiel investissement, permettant de voir s’il est nécessaire d’y accorder plus de temps ou non,
- Je ne regarde jamais les biens dont les rendements bruts sont inférieurs à 10%,
- Des personnes avancent un “rendement de 5% !”… mais brut. Et ce rendement Brut peut même devenir négatif lorsque l’on prend en compte les dépenses et la fiscalité (votre investissement vous coûte alors de l’argent chaque année !),
- Dernier point… Les rendements affichés ici sont bien réels… prouvant que des investissements rentables sont encore possibles, malgré l’envolée des prix de l’immobilier ces derniers années 😉 12.63% net net, c’est quand même mieux que 0.75% de Livret A, non ? 😉
