L’investissement dans un box ou un parking permet de percevoir des loyers. Mais combien reste-il VRAIMENT dans notre poche ? J’ai décidé de vous montrer les chiffres appliqués à mon tout premier investissement immobilier, un box en Ile de France.
Préambule
Lors des discussions à la machine au café, il m’est arrivé d’entendre des collègues évoquer leur envie de faire des investissements immobiliers. « J’ai fait une simulation, j’en ai pour 600€ de crédit, et 700€ de loyers : Je vais gagner 100€ par mois ! ». Ou encore : « j’achète un box à 12 000€, avec un loyer à 100€ par mois, il me faut 10 ans pour le rembourser ».
La réalité est en fait différente : Oui, nous percevons un loyer. Mais de nombreuses déductions viennent réduire ce qu’il reste réellement dans la poche au final. Voici les chiffres d’un cas concret, qui permet de se rendre compte de la réalité financière d’un investissement dans un box. Alors, avec 110€ de revenus, combien ai-je vraiment après avoir tout payé ? 90€ ? 70€ ? Réponse ci-dessous !
Tous les chiffres !
Le cas étudié est celui de mon premier investissement immobilier, un box mis en location à 110€ par mois charges comprises. Il est en tous points similaire à cet achat.
A) Les revenus
Les revenus sont constitués :
- Du loyer en tant que tel, d’un montant de 105€ par mois
- D’une provision pour charges (forfait), d’un montant de 5€ par mois
Revenus mensuels totaux : 110€ par mois (loyer charges comprises)
B) Les déductions
Voici les déductions… Et vous allez voir qu’elles sont nombreuses !
Déductions liées à la possession du bien :
- Taxe foncière : 90€ / an, soit 7,5€ / mois
- Charges de copropriété : 4,68€ par mois pour ce bien (des charges très élevées peuvent vite venir plomber un investissement !)
Sous-Total 1 : 12,18€ / mois de déduction
Prélèvements sociaux et imposition (Je prends ici l’exemple d’une déclaration des revenus sous le Régime Micro Foncier, permettant un abattement de 30% des loyers perçus, mais empêchant de déduire les frais réels. Il s’agit du régime le plus avantageux pour un premier investissement immobilier, et d’autant plus pour un box ou un parking) :
- Prélèvements Sociaux : 17,2% des loyers après abattement de 30%, soit : 12,64€ (105 x 0,7 x 0,172)
- Contribution Sociale Généralisée (CSG) : 9,2%
- Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) : 0,5%
- Prélèvement de solidarité : 7,5%
- Imposition : Mon taux moyen d’imposition étant de 7,8% pour 2019, cela représente donc 5,73€ / mois d’impôts sur le revenu pour cette location
Sous-total 2 : 18,37€ de prélèvements sociaux et d’imposition
Déductions mensuelles totales (ST1 + ST2) : 30,55€
C) Résultat
- Total des revenus : 110€
- Total des Dépenses : 30,51€
- Gain Réel : 79,49€ / mois !
Conclusion : L’investissement dans un box, mis en location au tarif de 110€ / mois charges comprises permet un gain net mensuel de 79.49€
Pour aller plus loin…
Cet exemple prend en compte mon taux moyen d’imposition, de 7,8%. Sachant que ma tranche marginale d’imposition est de 30%, je sais que mes prochains investissements immobiliers seront imposés à ce taux (augmentation des revenus ==> Augmentation du taux moyen d’imposition).
Le même exercice que celui-ci, réalisé avec une place de parking louée 55€ (dont 5€ de charges) ne laisserait que…31€ après charges et déductions ! Autant dire tout juste la moitié des revenus…
