Troisième investissement immobilier de cette année, réalisé en un temps reccord ! 7 nouvelles places qui viennent s’ajouter à celles acquises les mois précédents. Une chose est sûre : 2019 est une année d’action pour ma part ! Voici tous les détails de cet investissement, plein de potentiel.
Une annonce peu sexy… mais finalement prometteuse
Fin Août, mes recherches automatiques Leboncoin.fr m’avertissent de la mise en ligne d’une annonce qui suscite tout de suite ma curiosité. Le titre « Emplacements de parking – 20 000€ » ne donne que peu d’informations. La description indique 4 emplacements situés dans la préfecture du Val d’Oise (= potentiel locatif intéressant), mais n’indique pas s’il s’agit d’un prix unitaire ou le lot… Je décroche mon téléphone et j’appelle le vendeur !
Capture de l’annonce
Le premier contact avec un vendeur est primordial, tout comme les informations que vous pouvez obtenir lors de cet appel. Le vendeur, d’un certain âge, m’indique posséder ces places depuis une vingtaine d’années. Ayant déménagé dans le centre de la France, il ne peut plus s’en occuper et souhaite donc les vendre. Le prix est de 5000€ par place… Connaissant bien le marché immobilier pour les parkings dans ce coin, je sais que c’est très en dessous du prix du marché : je les veux !
Le propriétaire me propose d’organiser une série de visites 15 jours après, en remontant sur la région. Je ne veux pas laisser l’opportunité passer, je lui propose donc qu’il m’envoie un BIP d’accès à la résidence par la poste, pour que je visite sans lui. Il accepte (évitant le coût d’un billet de train !), le feeling (une nouvelle fois…) étant très bien passé par téléphone. Il sait que je suis sérieux, que je possède déjà plusieurs places en location, et je reçois donc la télécommande 3 jours après.
Visite et… bonnes surprises
Pour m’aider dans ma visite, le vendeur m’a envoyé les plans de la résidence… Sur lesquels non pas 4, mais 11 places sont surlignées. Je me rends sur place, prends les dimensions, et cela ne fait que confirmer mon intention d’achat.
A l’issue de la visite, nouveau contact par téléphone avec le vendeur. Je lui confirme acheter les 4 places à la vente (3 classiques et 1 PMR), et propose d’acquérir également une autre place sur un autre niveau aux dimensions PMR. « Dans ce cas, faites moi une offre pour les 11 places ! » me répond-il… Phrase que je rêvais d’entendre !
Les 11 places sur les 2 niveaux
D’un prix initial de 5000€ par place, nous tombons d’accord sur 45 000€ (offre ferme sans clause suspensive) pour les 11 (4090€ par emplacement). Je téléphone à une personne de mon réseau désireuse d’investir également, et lui propose 4 places sur les 11 à ce prix imbattable. En complément, je reçois une confirmation écrite du vendeur que les places sont transformables en boxs via le règlement de copropriété (sous réserve de l’accord des propriétaires des places voisines).
Un potentiel énorme, à exploiter
Cet investissement ne présente pas le meilleur rendement que j’ai pu trouver cette année, mais pour autant son potentiel est énorme, et ce pour plusieurs raisons.
Des revenus immédiats
Une place est déjà louée à une personne de la résidence, pour 50€ par mois. Je sais donc que dès le jour de la signature, je percevrai des revenus, couvrant les charges et mettant la balance à l’équilibre. De plus, Le vendeur souhaite me louer une place (!) pour y laisser un véhicule lui appartenant. Nous nous accordons sur 55€ par mois, me voilà donc avec déjà 2 places de louées, pour 105€ de loyers mensuels.
Plus-value non négligeable
Les emplacements de stationnement en sous-sol dans ce secteur se négocient généralement entre 10 000 et 12 000€. En achetant ces 7 places à moins de 5000€, je réalise donc une plus-value potentielle d’au moins 35 000€ (7 x (10 000 – 5000)) ! En cas de revente, le bénéfice possible est donc énorme !
Des revenus optimisables
Enfin, j’estime à 50€ (fourchette basse) la location des places classiques, contre 70€ pour la place PMR. D’expérience, je sais que toutes les places ne seront pas boxables. Pour autant, toutes celles qui seront transformées en garage me permettront de passer le loyer de 50 à… 110€, augmentant donc les revenus de cet investissement !
Les chiffres :
- Achat : 28 630€ pour les 7 places (4090€ par place, moins de la moitié du prix habituel dans cette ville)
- Frais de notaire : 2866€ pour le lot, soit 10%
- Loyers estimés : 50€ pour les 6 emplacements simples, 70€ pour la place PMR (« handicapée »), soit 370€ / mois
Coût total d’acquisition : 31 416€
Rendement brut annuel prévisionnel : (370 x 12) / 31 416 = 14,13%
Moins de 2 mois ont été nécessaires pour réaliser cet investissement. Premier contact téléphonique le 20 Août, signature de l’acte authentique (et premiers loyers encaissés !) le 18 Octobre 2019. Ceci grâce à un notaire particulièrement efficace. Les revenus immédiats, le potentiel d’augmentation des loyers suite au boxage et la plus-value en cas de revente sont les atouts indéniables de cet investissement dans les parkings !
Dernier point… Ce vendeur possède un patrimoine immobilier énorme, dont il va revendre une partie. Il doit donc me recontacter prochainement pour de nouvelles transactions 😉
Rendez-vous courant 2020 pour suivre la transformation en box des places qui pourront l’être !
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