Oui, vous avez bien lu : Plus de 45% de rendement ! Après plus d’un an d’attente, je signe enfin le 5ème (et dernier !) investissement immobilier de l’année ! Un prix défiant toute concurrence, avec deux possibilités à l’issue : des revenus passifs en location, ou une plus-value immédiate ?
Les chiffres :
Pour une fois, modifions l’ordre des choses et commençons par les chiffres !
- Achat : 2640€ pour les 2 places
- Frais de notaire : 0€, négociés lors de l’achat
- Loyers : 50€ par mois et par place (total 100€) pour une location nue (sans transformation), possible immédiatement
Coût total d’acquisition : 2640€
Rendement brut annuel : (100 x 12) / 2640 = 45,45% ! Tout simplement exceptionnel !
Revenons sur l’achat, et les différentes possibilités…
Un processus d’achat interminable
Le 14 Novembre dernier, j’ai ENFIN signé l’acte authentique pour l’achat de 2 places de parking accolées en sous-sol, une nouvelle fois dans la préfecture du Val d’Oise (comme le précédent lot de 7 places). Cet achat intervient après plus d’un an de démarches administratives.
Les places sont situées dans une résidence neuve, et sont ce qu’on appelle « une queue de programme ». Cela signifie que c’était les derniers lots invendus par le promoteur. Grâce à une connaissance de mon réseau, j’ai réussi à les obtenir à un prix totalement imbattable : 1320€ la place, acte en main ( = frais de notaire OFFERTS !). Contre partie de cet excellent achat : il a fallu attendre la livraison du bâtiment pour pouvoir les acquérir, et batailler avec des démarches administratives sans fin. Cependant, ces 14 mois de ténacité me permettent de signer sans hésitation mon plus bel achat !
Des places très classiques
Ces deux places sont de dimensions très classiques (2m50 x 5m), permettant d’envisager leur transformation en box. Le fait qu’elles soient accolées permet d’avoir un mur en commun pour le boxage, venant donc diminuer le prix des travaux. J’ai apprécié la rampe d’accès très large, ainsi que sa pente. En effet, celle-ci autorise le passage de tous type de véhicules, même surbaissés, augmentant la possibilité de location.
Et ensuite ? Différentes possibilités…
Mise en location
L’inconvénient d’acheter dans le neuf, c’est la difficulté de trouver des locataires au départ. En effet, la demande locative est moins forte tant que la résidence n’est pas encore totalement habitée. Cependant, au prix affiché, il aurait été dommage de ne pas acheter… J’envisage donc une location à 50€ / mois et par place dans un premier temps.
Transformation en box / garage
Le but de cet investissement est de transformer les 2 places en 2 boxs, qui pourront se louer 110€ / mois chacun. Cependant, cela nécessite l’autorisation des propriétaires des places voisines (obtenue à ce jour), et l’accord en assemblée générale. La transformation n’est généralement pas possible la première année, en raison des garanties liées à la livraison du bâtiment. C’est donc un pari sur l’avenir, je mise sur le fait d’en avoir le droit…
Une revente en cas de refus ?
En cas de refus pour le boxage ou de délais qui me semblerait trop long, une revente est également envisageable. Les places pourraient se revendre 8500€ chacune sans aucune difficulté. La plus-value serait donc :
- Achat : 2640€
- Revente : 17 000€
- Plus-value : 14 360€.
Cet achat signe la fin des investissements immobiliers 2019. Et quelle année ! Bien que ces deux places seront peut être plus difficiles à louer au départ, je mise sur une transformation en box l’année suivante. Cela serait mon scénario idéal, souhaitant toujours développer la part de revenus passifs. En cas d’impossibilité, une belle opération d’achat-revente sera réalisable. Preuve une fois de plus qu’il est primordial d’envisager toutes les possibilités avant de faire un investissement dans les parkings !
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